こんにちは。校條友紀子です。
今回は退去後の合理的なリフォームについてお伝えします。
管理会社にお任せしてる大家さんは多いと思いますが、リフォーム工事にお金をかけ過ぎももったいないですよね。
かといって節約しすぎると入居が決まらないどころか、「せこい大家」というレッテルを貼られて管理会社に嫌われます。
●お金をかけずに
●次の入居付けができる
ポイントをお伝えします。
【今回の物件の概要】
2001年築、鉄筋コンクリート造、３LDK、66㎡、店舗併用９階建 総戸数40戸 家賃6万円くらいです。
居住期間は４年間でした。
管理会社に提案されて、ついあれもこれもリフォームしたいと思う大家さんが大半だと思います。
でもどこかで歯止めをかけなければ、利回りに影響しますし、買い増ししたい大家さんとしてはいつまでたっても規模拡大できませんよね。
それでは退去後の部屋に入った様子です。
「玄関はきれいなので替える必要ないですね」
「北洋室ね これクロスは替えます全部 入居者は４年間住んでいたんです。だけどもこの入居者が入居するときにクロスって貼り替えてないんですよ。
だからクロスの古さとしては６年！６年このクロスなんですね。だからもう替え時かな～。SPクラス（サンゲツの賃貸向き量産クロス）で十分だと思います。」
「洗面所ですけど まずパッと目に付くのは床ですよね。
床ね このクッションフロア 破れたり穴が開いてないんですけど 白っぽいからくすみというか汚れ・シミが目立つんですよね。
だから床は替える。洗濯パンがありますね。これは今回白いんですけど洗濯パンも劣化して黄色くなってくるんですよ。
これが黄色くなってきたら取っちゃってもいいですね。洗濯パンがない家今は多いですからね。
それからこの洗面ドレッサー。これ20年 悪くないんですよ 全然悪くないでも良くもないんです。シングルレバーだしね。でも劣化が来てるかな～。
どよーんと黄ばんでるんですよ。だからこれ入れ替えしようかと。ガス会社さんが提供してくれる可能性大きいんですね。ですから交渉してみようと思います。」
「和室 畳は替えますね。クロスね！めちゃめちゃ綺麗！優秀！ホントに入居者さんに感謝しなければいけないくらい綺麗に住んでもらった。
真っ白！ 新品？というくらい白いんですよ。
って思ったら、これ！ これは影じゃないんですよ この四角 変色してるんです。
入居者さんが何か貼ってたのかな～ ポスターか貼紙みたいなものを これね ここ 四角く変色してますよね だからこれが痛い
そのためにこの和室を全部貼り替えちゃうのは勿体ないから 例えばね この面だけ替えるってことも出来ますよ。」
「あと問題はフローリング！ 築２０年になるとこのフローリングってね 古いんですよ。
幅が狭いフローリング 今の流行りはもっと幅広でこんなに艶々してないんです。
このマンションの違う部屋でフロアタイルを貼ったリフォームもしました。だけどあまり近隣にライバル物件がないんですよ。」
だからわざわざフローリングの上にフロアタイルを貼るというリフォーム工事をしなくても入居付けが出来そうなんですね。
だからお金をかけるリフォームはライバル物件があるかどうかを調べてから考えたほうがいいと思います。」
「次がリビングですね。クロス これも６年経ってますからクロス全部替えます。
一見ね 問題ないように見えるんですけど 見てください。どよーんと黄色い。
ここね全然タバコ臭くないですよ。タバコ吸った黄色（ヤニ）じゃなくて劣化の黄色っていうのかなぁ～。
なんとなく古い感じですよね。なのでこのクロスは寿命だと思います。
クロスの貼り替えって、お金かからないんですよ。
だからそんなに悩むことなく、ちょっとどよーんと色がくすんできたなと思ったら、４年か５年か６年で思い切って替えちゃうほうがいいと思います。ホントに安いので（SPなら）。
お金がかかるのは、床を貼り替えるとかキッチン入れ替え 水回り がお金かかる。」
【今回のポイント】
ライバル物件が少ない状況なら、リフォーム工事にお金をかけない選択をするべきです。
だから！自分の物件を分析して競合物件を常に意識しましょう。
管理会社にお任せすることを否定しませんが、あなたもライバル物件を時々検索するなどして関心を持ってください。
そして、時代に合った入居者ニーズを把握し、かつ安価で手軽に出来るリフォームの見極め力を付けていきましょう。
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