こんにちは、校條友紀子です。
今回のテーマは「自主管理と管理委託の比較」です。
こんな質問をいただきましたのでご紹介します。
「大家歴３年の会社勤めです。
私は不動産会社に頼るしかないという見えない状況が不安です。
自主管理に興味がありますが、知識不足の自分にできるのか心配です。
会社を辞めれば自主管理できるのでしょうか？
時間さえあればできるものなのか？
全然わからないので教えてください」
という内容です。
管理会社に委託している大家さんはこのように「不動産管理会社に頼るしかない」という悩みがあって、心の底から不動産投資を喜べないとの声があります。
反対に自主管理をしてきたけど、
・体力の限界や時代の流れに付いて行けない。
・所有物件の規模が大きくなったから「そろそろ管理を任せてラクしたいな」という声もあります。
ちなみに私は所有物件すべてを自主管理しているわけではなく、遠隔地の物件は管理会社に委託しています。
この記事を読むと、どうしたらいいかわからないあなたの不安が整理できてすっきりします。
①管理業務とは何か？
管理業務は大きく分けると２つに分類されます。
１つ目は建物管理
2つ目は賃貸管理
建物管理は、賃貸物件の保守点検に関する業務で、賃貸管理は、主に入居者募集、賃貸借契約の手続き、家賃集金、クレーム対応を行う業務です。
よく混同される業務として、仲介業務を兼ねている管理会社とそうでないパターンがあります。
仲介業務つまり入居付けに関しては、免許さえあればできる行為なので切り離して考えるといいでしょう。
建物管理の主な業務をみていきましょう。
●建物のメンテナンス—外壁、屋上、共用部分の電気、玄関、駐車場、植栽などの維持管理を言います。
●設備のメンテナンス—消防設備、受水槽、エレベーター これらの点検は法律により義務化されています
●清掃業務—掃き掃除などの日常清掃と、共用部分の高圧洗浄などを行う特別清掃があります。
●鍵の管理
次に賃貸管理の主な業務をみていきましょう。
●入居者募集
●同業他社へ募集情報を連絡
●入居審査
●賃貸借契約の締結・更新
●家賃保証の契約申請
●家賃集金、滞納者への督促
●貸主へ家賃等の送金
●保険の契約代行
●退去立ち会い、清算
●原状回復のリフォーム
●クレーム・トラブル対応
●修繕工事の手配
●条件見直しの提案
●共用部分の日常的な清掃業務
②自主管理に向く人
□専業大家さん—なぜなら自由になる時間があるから
□物件の近所に居住—何かトラブルがあればすぐに行けるから
□物件に愛着がある—愛着がなければ自主管理は苦痛を伴い、入居者に悪影響を及ぼし本末転倒です
□探求心のある人
□コミュニケーション力のある人—自主管理だと仲介業者からみて「やりにくい物件」と判断されます。
慣れている管理会社だと鍵の授受や問い合わせがスムーズという傾向があるんです。
しかし、大家さんのコミュニケーション力が高ければこの壁は乗り越えられるでしょう。
□戸建—手間がかからないから
③管理委託に向く人
□本業が別にある人—いうまでもなく自由になる時間が少ない人
□物件まで１時間以上かかる距離に住んでいる人
□投資物件をどんどん買い増しして規模拡大が目標の人
□まずはプロの管理ノウハウを学びたい人
□コミュニケーション力がない人
□集合住宅—手間がかかるから
④自分を分析する方法
向き不向きの特徴はわかったけど、自分はどちらに向くんだろう？
って思いますよね。
そういう悩みをスッキリさせるために自主管理分析シートを作りました。
すべての条件が整っている人はいないと思います。
例えば、専業大家で物件のすぐ近くに住んでいて、物件は全て戸建という大家さんばかりではないと思うんです。
そしてすべての条件にあなたが合わせる必要もないと思うんです。
つまり総合評価で判断しましょうっていうシートです。
あなたが自主管理か管理委託に向くか？
総合的に分析して何点なのか？
またどの分野を変化させれば総合得点がアップするのかもわかります。
難しく考える内容ではありません。
所要時間は５分です。
このシートはYoutubeの説明欄からダウンロードできます。
まず自分を分析してこの先の指標としてください。
あなたは何点だったのか？
あなたはどの分野が苦手なのか？
もコメントいただけると嬉しいです。
⑤管理委託のメリット
１プロの知識を活用できる
２時間の節約
３労力から逃れられる
４本業に専念できる
５入居者からの安心感
その道のプロである管理会社が窓口ってことは入居希望者から好まれる傾向があります。
⑥管理委託のデメリット
１お金がかかる
２任せてしまうのでノウハウが身に付かない
３管理会社を監視しなくてはならない
４人的ネットワークが広がらない
⑦おすすめパターン
不動産管理会社って、いつもあなたが儲かるようにと最大限の力を出してるか知ってますか？？
答えはノーーーーです。
管理会社が儲かる＝大家も儲かる部分と
管理会社は儲かる＝大家は損する
ときもあるんですっ！
管理会社に儲けさせるなんてけしからん！と思ってはいません。
そういうもんなんです。
解消方法として
●建物管理と賃貸管理する会社を分ける
あるいは
●どちらか一方は自主管理する。
ことが可能です。
賃貸管理でも一部を自主管理することも交渉次第で可能です。
このように、一部は大家さんが自分で行うことを分離発注と呼びます。
一部は自主管理という言い方でも正解です
まずは一通り自分でやってみる。
そして大変な分野だけ管理会社に委託するというのが理想的でしょう。
最後に私からの一言！管理料を節約したいという理由だけで、自主管理することはオススメしません。
管理会社が大家さんから受け取る管理料って、仕事量から考えると割が合わないくらい安いと思います。
だってたったの５％前後ですよっ。
YouTube動画にてこの内容を閲覧できますのでよかったらご視聴くださいね！
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最後まで読んでいただきありがとうございます。
