こんにちは。校條友紀子です。
今回は「大家さんに有利な契約内容７選」をお伝えします！
新米大家さんにもわかりやすい簡単な内容です。
皆さんは、借主と結ぶ「賃貸借契約書」をしっかり読んでいますか？
管理会社任せの大家さんが大半を占めると思います。
不動産会社は中立の立場ですから、いくら合法であっても大家さんに有利な契約書をわざわざ提供しません。
中立の立場、つまり不動産会社にとって借主さんも大切な顧客なんです。
特に社宅利用としての法人さんは、大切なリピーター客なんです。
大家さんも借主さんも両方大切ってことなんです。
だから！
あなたが勉強して「契約書のここをこうしてほしい」と主張しなければ、国や協会のひな型を使用することになるでしょう。
そのひな型は弱者である借主有利に作られています。
一度締結された契約書を貸主有利に変更することはまず無理でしょう。
そこで本日は、難易度が低く、導入が簡単 な７選をお伝えします。
①振込手数料の負担者
退去清算では、預かった敷金から原状回復費を差し引いて返金します。
その場合、振り込み手数料はどちらもちか？で戸惑いながらも、うやむやになるケースが多々あります。
最後の最後でお互い嫌な思いをしないよう契約書で取り決めておくといいですね。
書き方としては、条文のうしろのほうに「退去清算に関する振込手数料は（誰々）の負担とする」と書くといいでしょう。
②貸主指定の保険会社（強制はできない）
賃貸借契約の中で、借家人賠償保険の加入を条件としている大家さんが大半を占めると思います。
その際、「貸主指定の」という言葉を加えましょう。」
入居の際は、仲介業者が保険加入の手続きをしてくれたり、管理会社任せというパターンもあるでしょう。
でも、いつか保険の満期が到来します。
中には保険の満期が到来しても保険料が未払いのまま入居を続ける借主さんもいます。
未払い保険料の催促や無保険を防ぐためにも、一目瞭然で加入状況を把握したいものです。
うっかりの更新忘れで、事故が発生した場合、困るのは大家さんです。
そういったことから、保険会社を一本にしぼって、保険代理店に一括管理してもらうとか、いっそのこと大家さんが保険代理店になるのもいいですね。
私の場合、月払いの保険に加入してもらっています。
保険料は月々の家賃と一緒にクレジットで落ちますので、払い忘れつまり無保険状態を防ぐことができています。
また更新の都度保険料を催促する煩わしさもありません。
でも一つ注意点があります。
保険会社を貸主指定と強制することは法律上できないんです。
ですから、相場を上回る保険料を設定し、手数料をもらうなど考えずに、むしろ相場より安い保険料を設定すると借主さんも喜んで同意してくれます。
無保険状態を未然に防ぐという 本当の目的を忘れないでくださいね。
③民泊禁止
「民泊は悪だ～」と否定する気はありません。
民泊を受け入れるか禁止するかはあなた次第です。
ここでは、民泊をお断りしたい大家さん向けにお話します。
あなたの契約書ではどのように禁止を謳ってますか？
「第三者を居住させちゃダメですよ～」とか「第三者に転貸しちゃだめですよ～」という条文は定番ですよね。
「民泊はだめですよ～」と書いてあるから大丈夫！と思っているそこの大家さん。
もう少し厳しくしたほうがいいです！
私は民泊の募集行為も禁止しています。
民泊は必ずインターネットを通じて宿泊者を募集しますから、この募集行為から根こそぎ禁止することをオススメします。
そして、ネットであなたの物件が広告されていたらスクショして証拠を残しましょう。
④ペット禁止
ここでも「ペットは悪だ～」と否定する気はありませんよ。
ここでもお断りしたい大家さん向けにお話します。
あなたの契約書ではどのように禁止を書いてありますか？
多くの場合、ペットの飼育を、禁止事項に盛り込んでいると思います。
だからうちは大丈夫？と安心しているそこのあなた！
これももう少し厳しくすることをおすすめします。
私はペットの飼育禁止に加えて、
・一時的な預かり ・持ち込み ・餌付け も禁止しています。
これすべて私の苦い経験上の取り組みです。
おまけ 契約違反の違約金
今ご紹介した民泊禁止とペット禁止について、入居者さんがもし反則したらあなたはどうしたいですか？
私はその行為が悪質でなく、反省しているなら住み続けてほしいと思います。
だって、退去されたら今の家賃で次は見つからないかもしれないし、リフォーム代やクリーニング費用もかかります。
そして仲介業者に支払う広告宣伝費もかかります。
そう考えると、契約違反したからといって、出てってもらうのは得策ではありません。
この規則に違反したらお金（〇円）支払ってくださいね～と金額を明記しておくといいですね。
私は幸いこの違約金をもらったことありませんが、結構高めに設定してあります。
⑤原状回復の工事は貸主が手配
私は過去、明け渡し時に「原状回復工事を借主側で実施したい」というケースがありました。
借主が内装業者関係である場合、このような交渉が入る可能性がありちょっと困ります。
「借主さんに工事をやってもらえばラクじゃん！」という楽観的な考えもありますが、果たして大家側の満足いく原状回復工事がなされるか？を見届けるのも面倒です。
また慣れていない業者さんだと居住中の入居者からクレームを受けることもあり、とにかく心配が増えます。
これについては、管理会社委託型であっても、管理会社としてはやりやすいと思いますし、この条文が入っていても管理会社に任せることができます。
将来を見越した契約内容にすることは、事業承継を含めた対策といえるでしょう。
⑥退去月の日割り家賃は返還しない
行政などのひな型では、入居と退去の家賃は日割り計算する となっています。
- 私の場合、入居時、日割り家賃の対応はしますが、退去月（づき）の日割り返還はしない契約にしています。
これにより、入居率は低下しません。
どうしても月初めに退去しなければならない人はその月の家賃を全額支払ってくれますし、融通の利く人は月末まで退去を遅らせるでしょう。
早めるという人はごく稀です。
- 駐車場についても同様です。
私の物件は地方にありますので、１世帯複数台の駐車場契約があります。
借主によっては頻繁に台数の増減をします。
これも解約月の日割り返還をしないとしています。
キャッシュフローが良くなりますし、将来自主管理をお考えなら面倒な経理処理から解放されます。
これを使わない手はありません。
⑦短期解約違約金
この違約金の導入は最近よく見かけるようになりました。
半年や１年程度の短期入居は大家にとって非常に痛手です。
法律で借主は保護されていますから、通常損耗の原状回復費用は貸主負担です。
不動産屋に支払った広告宣伝費や、フリーレントといって最初の家賃を無料にしていたなら、本当にダメージが大きい解約でしょう。
そのためにこの違約金設定はオススメです。
通常家賃の１ヶ月分を違約金の額に設定しますが、私の場合は短期の度合いによって違約金の額を分けています。
つまり超短期解約であれば違約金を高く設定するということです。
では今回の話を復習していきましょう。
本日は見直すべき契約箇所7選を紹介しました。
１．振込手数料 ２．保険会社 ３．民泊 ４．ペット そして おまけ．の違約金 ５．指定業者 ６．日割り ７．短期解約
あなたの契約書、このあとすぐ今の７選を確認しましょう。
YouTube動画にてこの内容を閲覧できますのでよかったらご視聴くださいね！
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