こんにちは。校條友紀子です。
今回のテーマは「ぼったくられる不動産投資家の特徴」です。
こんな質問をいただきましたのでご紹介します。
「大家歴１年の新米投資家です。僕は注意に注意を重ねたので、ぼったくられず物件購入できました。しかし、いま不動産管理会社にぼったくられているかどうかまったくわかりません。どうすればぼったくられない投資家になれるか教えてください」
自主管理をしている大家さんは多分この不安は少ないと思いますが、
管理会社に委託している大家さんは「不動産管理会社に頼るしかない」という悩みがあって、心の底から不動産投資を喜べないとの声があります。
このブログを読むとあなたは闇に包まれた不動産賃貸業界の裏側がわかります。
そしてあなたの不安が整理できてすっきりします。
あなたと管理会社の利益は一致しない
不動産管理会社は、「あなたが儲かるように！」 と最大限の力を発揮しているかといえば 違います。
大家さんが儲かる＝管理会社も儲かる 部分と、真逆の業務もあるんです。
ですから常に監視の目を向けることが必要です。
「監視するくらいなら自分で管理するよ、専業大家だから時間もあるし。」という考えもあり、自己研鑽という視点からも自主管理の道に進む大家さんがいるわけです。
では「ぼったくられやすい大家さんの特徴」を発表します。
①本業が別にある
つまり自由になる時間がどれくらいあるか？が問題です。
自由になる時間がないと、管理会社のチェックがおろそかになります。
例えば、なにかの修繕をすると管理会社はその金額にマージンをのっけて大家さんに請求します。
それが悪いといっているわけではありません。
手配に手間がかかりますから原価＋コミッションです。
そのマージン比率が高いか低いかが問題なんです。
チェックをする余裕がなければ、どれくらいのっかているのか？またその修繕自体が必要だったのか？気にすることなく支払ってしまいますよね。
管理会社もビジネスですからチェックの厳しい大家さんには掛け率を低く設定するでしょう。
びびたる額ですが、塵も積もれば山となります。
最初は「悪いな～」と思うかもしれませんが、麻痺してくると罪悪感すらなくなり、その大家さんへのぼったくりが続きます。
その大家さんは気づくことなく「不動産投資の現実は厳しいなぁ、今月もたったこれだけの手残りか・・・」となっているわけです。
②遠くに住んでいる
距離が遠く離れていると、突発的なチェックができません。
管理会社は「どうせ見にこないだろう」と思います。
本当にその故障が発生したのか？本当に修理したのか？がわかりません。
画像が送られてくるから大丈夫！かもしれませんが、大家さんの目で確認するに勝るものはありません。
すべての管理会社がこのようなぼったくりをするわけではありませんが、私は遠隔地大家さんへのぼったくりを時々耳にします。
③IT音痴
今や入居付けの97％はネットによる募集です。
もしあなたがネットによる情報収集が得意なら、空室募集をポータルサイトで常にチェックできます。
あなたの物件は囲い込みがしにくいこと間違いないでしょう。
管理会社が囲い込みをしているかどうかのチェックは簡単です。
広く他の不動産会社にあなたの空室情報が行き届いているか、ネットでチェックしたり、お客さんを装って抜き打ちで電話すれば一発でバレます。
バレると大事になるので、管理会社は、IT音痴な大家さんの物件をカモにするでしょう。
例えば、空室情報をポータルサイトに掲載する順番を考えてみるとわかりますよね。
スタッフが手作業で掲載するわけです。
管理会社のかかえている物件はあなたの物件だけではありません。
当然、ITに長けた大家さんの物件から先に更新するでしょう。
文句言われたくありませんしね。
また、さきほどの修繕に話が戻りますが、メール添付を開けない大家さんもいます。
すると、修理の画像ビフォーアフターも送らなくていいですよね。口頭で説明するだけですからぼったくりやすいと言えるでしょう。
④探求心がない
これは物件に愛着があるかどうかです。
例えば、不動産投資に興味ないけど相続した場合がこれに当たります。
苦労して自宅の近くに新築したとなれば、子供のように愛着を感じるでしょう。
愛着があれば探求心はついてきます。
興味がわかない物件は、管理会社の言いなりに運営されてしまうでしょう。
⑤仲間がいない
自分は不動産投資のセミプロだーと思っていても実は違うことがしばしばあります。
あなたが相談できる相手は、あなたが儲かると相手も儲かる人ですか？だとしたら仲間と呼べません。
利害関係のない不動産投資家の仲間がいれば、不動産業界の慣習を知ることができ、ぼったくりに気づきます。
例えば、あなたが管理会社に支払う管理料はどのように算出しているのか。
仲間がいない大家さんは不動産会社の提案がお得なのかどうかわかりません。
不動産管理会社は、大家さんが受け取る家賃の５％を管理料としているのか、あるいは空室の管理料もカウントしているのか？
パーセンテージばかり先行してしまいこのような基本を考えることが出来ません。
「僕は管理料を３％しか払ってないよ。いいでしょ～」と自慢されても、「日常清掃費はどうなってるの？」と疑問に思います。
清掃費は別途設定されて３％であれば、清掃費込で５％のほうが安いこともあります。
何にパーセンテージを乗じているのか？を問題視しましょう。
⑥コミュニケーション能力が低い人
奥ゆかしい日本人は疑問に思っても「質問するのが恥ずかしい」とか「質問するとばかにされるかもしれない」など、
コミュニケーション力に自信ない人がいます。
先ほどの管理料の話をもう一度しますが、管理料は家賃だけに５％乗じるのか、それとも家賃＋共益費＋駐車料＋他の定額支払いに５％乗じるのか、
疑問に思っても質問できません。
質問しなければ総賃料額に５％乗じた管理料に設定されるかもしれません。
管理会社もビジネスですからね。
お話しが上手な人であれば、滑らかな口調で管理会社に質問を投げかけることができるので発見が多々あり有利と言えましょう。
⑦投資物件の買い増しに夢中な人
当然、気持ちは次の投資に向いているので情報に鈍感です。
そういうタイプの人の目標は規模拡大ですからね。
例えば、不動産管理会社から「この地域の広告宣伝費は総賃料の３ヶ月分が常識なんですよ」と言われてしまえば、
忙しさのあまり「そうなんだ、オッケー」と納得してしまうでしょう。
あなたはいくつ当てはまりましたか？１つ当てはまれば、別の項目で１つ補填する努力をすれば追いつきます。
諦めないでください。
あなたの成功を応援しています。
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