こんにちは校條友紀子です。
私がまだ不動産投資の右も左もわからなかったころ、勢いで地方の戸建を購入してしまいました。
今回のテーマは私の初めての戸建購入失敗談をお話しします。
特に、これから不動産投資をしようと考えている初心者のかたに参考になれば幸いです。
①物件概要
所在 岐阜県の山奥 市の人口は4万８千人
土地 150坪と広かったんですが５筆に分かれていました。
建物 当時築９年 鉄骨２階建 延べ面積65坪
２階建て部分の１階は喫茶店
平屋の部分はパワーストーンのお店だったそうなので、登記簿上の「種類」の欄には居宅・店舗と登記されていました
②経緯
私は知人であるA不動産からいい話があると聞いたのが始まりです。
離婚でもめていて不動産を売却したい売主がいる。
店舗併用住宅で今は店舗を廃業して空家になってる。
「土地も150坪と広いし、建物は築浅だよ！これは掘り出し物件だから市場には絶対出さないよ」と。
「なに？ついに私も水面下の掘り出し物件に巡り合えたんだ！」
と思ったわけです。
A不動産がいうには1100万円で取引できそうだから、100万円くらいのリフォームをかけて賃貸に出すもよし！
賃貸の需要がないなら1980万円で売却したらどう？売却益十分とれるんじゃない？
そして私は契約しました。
私が速攻契約してしまったキーワードは
●誰も知らない掘り出し物件
●1000万円なら許容範囲
●なんかチャレンジしてみたい
でした。
③こんなはずじゃなかった2選
契約して手付金も支払い、引き渡し直前に私はあることに気づきました。
５筆もある土地の境界って大丈夫なのかなーと。
契約書を読むと「売主が境界の明示をする」と書いてあるし。
A不動産にそれを追及すると「え？自分で確認してないの？」という驚くべき対応。
それに反論するとなんとそのA不動産は杭があろう場所に赤いスプレーでマーキングして「境界を明示したから・・・」と連絡がありました。
そんなこんなで相当揉めました。
結局は売主側が確定測量を行いましたが、あのまま私が主張しなければ確定測量図を得ないままの購入だったと思います。
このように確定測量図とは隣地の所有者が立会い「境界はここだ」と署名捺印された書面のことを言います。
土地が５筆もありましたから境界立会いの時間や手間もかかるでしょうし、また測量費も安くはなかったと思います。
購入してからは、着々とリフォーム工事に励みました。
私はDIYをしないので分離発注をして、喫茶店部分をリビングにリフォームしました。
リフォーム費用200万円かかりました。
想定外の追加工事が発生したんです。
安い業者さんとコネクションがあったのでこれでも安くできたほうだと思います。
完成後、賃貸募集したところ反響はゼロでした。
そもそもこの地域にこれほど大きな戸建を借りたいという需要がないことがわかりました。
私は見知らぬ土地のリサーチをしないで購入しましたから、自業自得です。
ということで、売却活動にシフトしました。
よし、当初の計画1980万円で売却しよう！と
この地域での戸建平均価格だけは調査していましたから、まぁいけるかな、築古ボロ戸建てではないし～さらにリフォームもしてきれいだし～
結果
引き合いはありましたが、成約に至らない理由が発覚し、焦りました。
こんなはずじゃなかった！
●購入希望者がいるけど、店舗併用住宅なので住宅と違い融資が付かない。
↓
だから安くしてほしい
↓
だから買えない
●３階部分の増築部分は未登記ですよね？
↓
だから安くしてほしい
実はこの物件、登記簿上は２階建でしたが、売主が３階部分を屋根裏に増築し、
鏡貼りの大きなスタジオがあったんです
私はこれをメリットだと思っていました。
ヨガスタジオや趣味のトレーニング部屋、趣味の音楽部屋として使えるね！と。
しかし、この増築部分は未登記だったのです。
私の出口、つまり売却時に問題ないのだろうか？と不安になりました。
購入時なにも説明を受けなかったし、今頃気づいてしまいどうしようか？
と焦りました。
居ても立っても居られない私は弁護士に相談しました。
購入者に告知してそれを承知で購入してくれるなら問題ないと。
もしくは売主に損害賠償請求をする？と言われました。
怒りと不安、自分の失態に眠れない日が続きましたが、地場のB不動産に売却を頑張ってもらうしかないと祈りました。
④結末
購入から５か月後1500万円で売却できました。
買主は現金購入の宗教法人でした。
３階の未登記増築についても快く合意してくれました。
案の定、確定測量図を求められましたから、あれだけ闘った確定測量図が功を奏しました。
5ヶ月所有していた収支は以下です。
購入代金 11,000,000円
購入諸経費 731,200（登録免許税、仲介手数料）
不動産取得税等 460,916（５ヶ月分の固定資産税含む）
リフォーム代と維持費 2,163,974
・システムキッチン
・洗面ドレッサー
・フローリング
・畳
・襖
・残置物撤去
・電気工事
・大工工事
・リフォーム中の電気水道代
・白蟻駆除
・５か月分火災保険
・ハウスクリーニング
売却代金 15000000円
売却諸経費 535,500（仲介手数料）
手残り 108,410
利益は10万円です(笑)
労力と時間を考えればマイナスのビジネスでした。
しかし、ここで得た経験があり今に至るのだと思うようにしています。
ではこの経験から学んだ点
⑤気をつける点５選
1.魔法の営業トークに惑わされない
・市場に出ない水面下物件なんですよ
・無理に買ってもらわなくてもいいんですよ、他の欲しい人にまわしますから
実際に良い物件が水面下であなたに回ってくるかもしれません。
ですから、市場調査と日ごろの勉強をオススメします。
本を読む、YouTubeをみる、大家の会に参加してみる、など日々更新される情報を得て見極めの力と仲間を作っておきましょう。
2.境界確定は重要
境界確定を条件に物件を購入するわけですから、隣地立会いに手こずっている＝境界で揉めている物件と推測できます
揉めていることが判明したら、その理由を聞きましょう。
要注意です。
境界トラブルは出口で苦戦します。
「確定測量図」という隣地の署名入りで新しいものがあるとばっちりです。
3.店舗併用住宅は融資が厳しいから出口も厳しい
私のように現金購入してしまうと、このような出口の厳しさを知ることができません。
専門家に相談する、登記簿の見方を勉強するなど気をつけ過ぎてちょうどいいくらいです。
4.店舗併用住宅は税金も高い・・・だから売れにくいことがわかりました。
5.未登記の増改築はないか
あなたがその家に居住するならここまで神経質にならなくていいかもしれませんが、とにかく売れにくい物件を買うことはリスクです。
増築未登記の部分があると、買主の住宅ローンの審査が通らなかったり、税額で問題になったり。
あなたが売却する際、違法建築の所有者として指摘されるリスクもあります。
購入するときは、登記内容が現況と合っているかどうか確認しておきましょう。
不動産屋は税金や登記のプロではありませんからその道の専門家に相談するなりしましょう。
私はこの恥ずべきチェレンジを後悔していません。
ですから不動産購入はもうこりごりだなんて一つも思わず、そして当時のA不動産を恨むこともなく、懲りずにずーっと不動産投資を続けているんです。
YouTube動画にてこの内容を閲覧できますのでよかったらご視聴くださいね！
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