こんにちは！
不動産投資家の校條友紀子（めんじょうゆきこ）です。
たった数ヶ月や１年程度の短い入居は
大家にとって非常に困りものだよね。
あなたもツライ経験あるはず。
法律で借主は保護されてるから
・通常損耗の原状回復費用
・クリーニング費用
これらは基本的に貸主負担なのね。
不動産会社に支払った広告宣伝費や
フリーレントといって
始めの家賃を無料にしたなら
キャッシュフローが回らないどころか
赤字の心配も考えられます。
あなたはこのように
借主が短期で退去してしまう場合のリスクを
どんなふうに対策してますか？
そこで有効なのは
契約条項で短期解約違約金を
設定することです。
しかし国や不動産協会のひながたには
この短期解約違約金の条項はありません。
それは借主優位の法律がベースにあるからなのね。
でも設定することは合法です。
通常家賃の1ヶ月分を違約金の額に設定するけど
私の場合
・１年未満の退去は２ヶ月分
・２年未満の退去は１ヶ月分
としてるよ。
これによって入居の妨げになるとか
空室が埋まらないという障壁は
感じたことがない。
家賃の１ヶ月分が相場だけど
「家賃の」ではなく「総賃料等の」とするのが
私からのオススメです。
だってこのほうがたくさん取れますから。
物件を借りる場合
多くは家賃プラス共益費や駐車料など
契約書に記載された月額制の支払いがあるはず。
水道料が固定の賃貸借契約もあるでしょう。
そういう金額も含めて
「総賃料等」と設定するといいでしょう。
あなたがやることとして
賃貸借契約書で月額制の費用を確認し
違約金の額について
管理会社や不動産会社とすり合わせる。
違約金について不動産会社は
契約前に借主に対して
重要事項説明すること
が法律で義務付けされてるから
退去時に「知らなかった」「払いたくない」
などトラブルになることはまずない。
話をまとめると
まず短期解約違約金の設定を考える。
つぎに、違約金の金額を考える。
そしてそのとき「家賃の１ケ月分」
じゃなくて「総賃料等の１ケ月分」
とするとボリュームが出せます。
あなたもリスク回避してくださいね。
こうやって
大家の手残りを増やしていきましょう。
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