こんにちは。校條友紀子です。
大家さんなったばかりのあなた、または既に大家さん、そして大家さんを目指そうかな？という勉強中のあなた。
なんといっても大家さんの使命は「満室経営」ですね。
そのためにはライバル物件に負けないよう設備導入の見直しが不可欠です。
人気設備といえばモニター付きインターホンや独立洗面台が上位を占めます。
「逆に、これって別にいらないし・・・」と借主さんに言われた設備もあります。
大して望まれない設備を導入することにより、家賃を上げていたなら満室経営がますます遠のきます。
本日ご紹介する「不要な設備」は、「人気設備」の上位にもランキングされるので、ややこしいんです。
その実態を把握し、本当にお金と労力をかけるべきか？考えてから導入しましょう。
１・室内洗濯機置場（一人暮らしの場合）
「え～これって必須条件でしょ～」と思いますよね。
だって洗濯しない人なんでいませんからね。
でも時代が変わりつつあるんです。
街中にはおしゃれなコインランドリーがたくさんありませんか？
昔と違ってコインランドリーの印象はガラッと変わりました。
今は洋服だけではなく布団やカーペットも洗えますし、最新機能かつハイパワーな乾燥機も使えます。
また待ち時間を考慮したカフェが併設されていますのでつい行きたくなっちゃうみたいです。
生乾きや干す手間がいやだからあえてコインランドリーを使う人もいます。
最近ではコロナウイルスの影響で、外出の回数が減り、あまり洗濯する必要がなくなったという声があります。
また洗濯機は決して安い家電ではないため、買い控えしてコインランドリーを利用する人も増えているようです。
古い物件だと洗濯機置場がベランダや共用廊下にあります。
それが空室が埋まらない理由だと思い、大掛かりな水回り工事に何百万もかける。
しかしそれは得策でしょうか？
ぜひ近くにコインランドリーがあるか？をリサーチすることから始めましょう。
２・窓シャッター
災害時に役立つシャッター。
それ以外でも防犯対策になるし、夜の明かりが外に漏れないメリットがあります。
しかし最近では窓の性能がとても優秀になっていて窓がシャッターの代わりになってきてるんです。
また防犯ガラスは割れても飛散しにくく災害時にも効果があるんです。
普通のシャッターは一ヶ所あたり9万～15万円、防犯ガラスは１枚あたり３万～５万円です。
防犯ガラスのほうがかなり安いですね。
窓シャッター自体が高額ですし故障したときの修理代もそれなりに高額です。
昔の考えだとシャッターって雨戸みたいに必須だと思われがちでしたが、投資目的でみると費用対効果があると思えません。
「あったらいいな」という設備ですが借主目線からしても「シャッターが必須条件」ほどではありません。
最近の進化した窓なら防犯、防災ともにシャッターに負けていません。
費用が高いのでよく考えましょう。
３・宅配ボックス
「え～これも必須条件でしょ～！」って思いますよね！
宅配ボックスって人気設備の上位にランキングされていますよね。
コロナウイルスの影響でますます需要が高まってる！という意見もあります。
しか～し！
特に都心に住む若者の場合
「別に要らないし。それより家賃が安い方がいいな」という人もいるんです。
次の３つのように時代が変わりつつあるんです。
1 「置き配」といって玄関先やパイプスペースに入れてもらうなど指定ができるようになったこと
2 24時間開いてる近くのコンビニでの受け取り指定ができるので仕事帰りの買い物のついでに受け取っちゃうことが合理的
3 駅、スーパー、駐車場、公共施設に宅配ボックスを設置する企業が増えている→マンションで受け取る代わりに24時間可能なこういった場所で受け取ることが可能
あったら便利だなという設備ですが、【なくてもなんとかなる】という設備でもあるので
よく考えてから導入しましょう。
ちなみに私の場合、宅配ボックスがない物件でもずっと満室が維持できています。
４・テレビコンセント
入居希望者はまず１回目の見学から始まり、多くの人はもう一度見学したいと希望します。
その際、寸法を測って家具家電の配置を考えるという流れです。
そこでベッドや冷蔵庫の位置を決めます。
大家さんの配慮として
「ベットはここに置くだろうからテレビコンセントはここと、あとこっちの部屋でもテレビがみれるようにここと、それから～料理を作りながらテレビもみたいだろうからここにも設置して」と配線工事をします。
配線工事は大がかりになることもあり、大工さんや電気屋さんに払うコストは決して安くはありません。
数万から数十万かかります。
なんと今は昔と違ってテレビは持たないという人が増えているんです。
テレビよりYouTubeやアマゾンプライム、ネットフリックス、Huluという時代の流れですね。
ちなみに私もテレビをみませんから持っていません。
仮にテレビ番組が好きだとしても見逃し配信としてインターネットで視聴できます。
今は好きなときにすきなものだけみるということができる時代なんです。
だからテレビよりネット環境を重視する人が増えています。
そういう人たちにとってはインターネットの環境はテレビより大切です。
ですからテレビコンセントよりむしろ光コンセント、LANコンセント、モジュラージャックが使いやすい位置にあるか？に注視すべきでしょう。
例えばモジュラージャックが狭い廊下の壁にあるなら見映え良く移設するほうが借主に喜ばれるでしょう。
５・インターネット無料
今やリモートワークがスタンダードになってもはやインターネットは必須の時代ですよね。
インターネット無料という設備！これも人気の設備として上位にランキングしています。
なのになぜ～！！って思いますよね。
インターネットを使わないわけではないんです。
その質が問題なんです。
あればいいってもんじゃないんです。
インターネット無料とすると、回線を複数に分配するため通信速度が遅くなりがちなんです。
「無料だ～！」と喜んで部屋を借りたものの、通信速度が遅くてがまんできない。という声をよく聞きます。
そういった場合、また引っ越しするのは大変だから、有料覚悟の上、自分で個別にネットの契約をしたいとなるんです。
でもそこで大きな問題が２つあって、建物自体にインターネット回線が引き込まれていないというケース。
2つ目は、個別で回線を引くことを管理会社が認めないケースもあります。
２つ目は管理会社とオーナーであるあなたがすり合わせをして、そういった申し出の場合はどう対応するのか？をマニュアル化しておくといいですね。
泣く泣くホームルーターを設置したという借主さんの声もあります。
とにかく借主の立場となれば泣きっ面にハチです。
ですから、インターネット無料として客付けを促進しながら、
通信速度に不満がある人向けに個別に光回線を契約できるよう対応するとか、
もしくは質の良い無料サービスを提供する努力をしないと本末転倒です。
今の入居希望者はこれらの情報を知っていますから、通信速度が遅い場合、個別にインターネット回線を契約できないと知ればその部屋を借りないでしょう。
いくらインターネット無料でも「え？もし速度が遅かったら個別に光回線の契約できるかな？
できないなら5000円安い部屋を探して個別でネット契約しよっと」て思うはずです。
だって、引っ越ししっちゃったら、またの移動ってめちゃくちゃ大変ですからね。
ネット回線は時間によって混雑のしかたに差がありますし、どれだけ分配しているかも差があります。
無料でしかも快適に使える！のであれば最高の設備なんですが、
質はまちまち、また使い方も人それぞれなので判断が難しいところです。
仲介業者はネット回線のプロではないので、入居希望者にしっかり説明することは無理でしょう。
インターネット回線は月々4000∼5000円です。
インターネット無料であれば、家賃に3000～5000円上乗せする大家さんが多いのではないでしょうか？
でもそれが遅くて使い物にならないとレッテルを貼られたらなんのために導入したかわからなくなります。
安易に「インターネット無料にすると空室がすぐ埋まるかも！」と思いこまず、さきほどお話ししたデメリットもリサーチしてから導入に踏み切りましょう。
あなたはどんな設備を導入しようと思ってますか？
YouTube動画にてこの内容を閲覧できますのでよかったらご視聴くださいね！
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最後まで読んでいただきありがとうございます。
