こんにちは。校條友紀子です。
今回のテーマは自分の物件の分析です。
募集条件がよくないとどうなるか？
あなたの物件が発見してもらえない。
つまり、あなたの物件がこの世にあることすらわかってもらえないんです。
そのためにあなたのライバル物件を３０～５０選出しましょう。
部屋探しをしている人のふるいにかからないと話になりません。
いやいや、敷金も預からなきゃいけないし、家賃は下げたくないし、と思いますよね。
安売りしましょうと言っているのではありません。
まず問い合わせをいただき見学にきてもらう。
ここまでのハードルが高いんです。
①なぜ物件分析が必要なのか
あなたの入居者になる人の９７％は、インターネット検索で部屋探しをします。
ひと昔前は、不動産会社に足を運び「どこかいい物件ありませんか？」と紹介してもらうのが主流でした。
しかし、今は違います。
インターネット情報であなたの物件はどのように映っているか認識する必要があります。
今や賃貸市場は供給過多です。
あなたの物件を選ばなかった人は、どうしたと思いますか？
そうです。ライバル物件を選んだかもしれません。
あなたの物件を選ばなかった人は、何が気に入らなかったのか？わかりますか？
それを知るために物件分析が必要なんです。
近傍類似物件と比較してあなたの家賃は高めですか？安いですか？
それを知っていてその家賃設定や初期費用の設定をしていますか？
そこまで知っていないといつまでたっても空室は埋まらないんです。
あなたのライバル物件の動向を知らずして、不動産会社に「家賃値下げなんてとんでもない」と言ってませんか？
不動産会社からは「物分かりの悪い世間知らずの大家さん」と判定され、ますます注目されない部屋となってしまうでしょう。
②自分の物件の分析方法
では物件分析の方法についてお話します。
大半の人はスマートホンで検索しますから、あなたも同じようにスマートホンで試してください。
検索エンジンGoogleで「賃貸 名古屋市名東区」というようにスペースのあとは地名を途中まで入れましょう。
ちなみに人口10万前後の地方都市の場合は「賃貸 愛知県江南市」で検索ですね。
すると、広告がいくつかあがり、大手ポータルサイトはスーモ、ホームズ、アットホームの順、あとは不動産会社者のサイトでした。
地域によって若干違うかもしれませんが、このポータルサイトのどれかをクリックします。
不動産会社は世の中にた～くさんありますが、だいたいはこの３つのポータルサイトのどれかに掲載しています。
中でも私はスーモをおすすめします。
ちなみに私が検索した名古屋市名東区のような都心部では何千という莫大な物件掲載があります。
詳細条件をクリックしてここから絞り込みをします。
絞り込みをしていくのに重要なポイントを８つお伝えします。
1・あなたの物件は最寄駅から徒歩何分かは必ず入力しましょう。
例えば徒歩５分を選ぶと徒歩５分10秒の物件はヒットしません。
あなたの物件が徒歩５分であれば、ライバル物件の取りこぼしがないように１ステップ多めつまり徒歩７分以内を選択しましょう。
２・部屋の広さを入力します。
たとえば60㎡であれば55～65㎡と若干の幅をもたせます。
なぜなら60㎡以上で設定をすると59.5㎡の物件はヒットしなくなるからです。
このように絞り込んでいくと下の検索数で残数がどんどん減っていくのがわかります。
絞り込みが30～50件くらいになったらやめましょう。
目標はあなたの近傍類似物件を30～50に絞ることです。
３・築年を入れます。
ここも１ステップ長めに設定しましょう。
例えばあなたの物件が築20年であっても築25年以内で設定しましょう。
4・「こだわり条件」をチェックします。
不動産会社の入力ミスがあるので、まずは条件絞り込みを次の３つにします。
１バストイレ別 ２独立洗面所 ３オートロック
ではまだまだ減らしたい場合の方向けに。
５・構造も入れます。
鉄筋か鉄骨か木造に分類されますね。
６・マンション、戸建ての分類があるのでここは戸建でない限りマンションとアパートにチェック
７.・間取り この間取りの定義は曖昧なので、例えばあなたの物件が2LDKだとしたら2DK 3K 3DK 3LDKも許容範囲としてチェックをいれましょう。
８・再度「こだわり条件」をチェックします。
あれば、エアコン付き、温水洗浄便座、モニター付きインターホン、追い焚き機能、家賃保証会社必須であれば保証人不要など
これらの項目は探している人がよ～くチェックする項目ですが、
さきほど申し上げたように不動産会社の手入力での掲載ですから、絞り込みすぎると、本当のライバル物件を取りこぼす恐れがあります。
本音をいうと不動産会社に「ミスしないでよ」って言いたいですけどね。
特に地方都市ですと８つのこの条件を入力しなくても物件検索数が少なくなりますので、30～50くらいになったらやめましょう。
検索に慣れたら次の２通りの方法で試しましょう。
・初期設定の「オススメ順」を変更してみましょう。
私はいつも「築年数が新しい順」や「部屋の広さが広い順」に並べ替えをしてもう一度チェックします。
気になるライバル物件との比較ができるので判断する目が養われます。
・新着情報だけチェックしましょう。
２回目からは同じ物件情報を見るのではなく最新情報だけを見ればオッケーです。
そうすれば１度見た情報は見ることなく、物件情報を絞りこみした状況で、かつ新着をチェックできます。
検索するときに「本日の情報」「今週の情報」がありますのでそれを活用します。
さて、絞り込んだその数十件があなたのライバル物件なんです。
それに勝つための努力をすれば必ず反響は上がります。
あなたの物件詳細を何人の人が閲覧したか不動産会社に問い合わせるといいでしょう。
不動産会社はお客さんの閲覧数がわかるはずです。
③最後に成功事例
ライバル物件と比較して、
家賃や初期費用が高すぎないか？
足りない設備はないだろうか？
ないなら安くて手軽に付けられる設備を導入するという正しい判断ができます。
不動産会社が提案してくる「家賃の値下げ」だとか「設備導入」が本当に適しているのか？
もう迷わなくなったという声があります。
また不動産会社との関係が良好になります。
理解のある大家さんは不動産会社に好かれます。
この分析が上手になったある大家さんは月に２度このように検索して、Excelシートを作成しています。
ライバル物件にあるけど、自分の物件に足りないもの、あるいはその反対。
世の中で需要のある設備をいち早く取り入れるのではなく、周りの様子をリサーチしてから設備導入に踏み切っているとおっしゃっています。
設備導入ばかりしていては採算が合わなくなります。
節約しながら入居者獲得する成功方法がここにあるんです。
正しい分析ができたら正しいリフォームができます。
そう！入居者が好む部屋を理解できたあなたは自信を持ってリフォームへ進むことができます。
YouTube動画にてこの内容を閲覧できますのでよかったらご視聴くださいね！
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